Hisseli taşınmaz sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir hukuki değişiklik gündeme geldi. Anayasa Mahkemesi (AYM), paylı mülkiyette önalım hakkının kullanımında, payın gerçek satış bedeli yerine rayiç değerinin hakim tarafından belirlenmesini öngören yasal düzenlemeyi iptal etti. Yüksek Mahkeme, söz konusu uygulamanın satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesini bozduğuna hükmetti. İptal kararı, Resmi Gazete'de yayımlanmasının ardından dokuz ay sonra yürürlüğe girecek.
13 MAHKEMEDEN ANAYASA MAHKEMESİ'NE BAŞVURU
Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan değişikliğin ikinci fıkrasının iptali istemiyle AYM'ye başvurdu.
Başvurularda, önalım hakkının satış bedeli ve tapu masrafları karşılanarak kullanılabildiği eski uygulamaya dikkat çekildi. Yeni düzenlemede ise satış bedeli yerine taşınmaz payının rayiç değerinin esas alınmasının tapu siciline güven ilkesiyle örtüşmediği savunuldu. Ayrıca rayiç bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağı ve sürece ilişkin bazı kavramların belirsizlik taşıdığı ifade edildi.
MAHKEMENİN BELİRLEDİĞİ BEDEL TARTIŞMA KONUSU OLDU
İptal edilen düzenleme, önalım hakkı sahibinin alıcıya karşı dava açarak payı satın alabilmesine ve dava konusu payın değerinin hakim tarafından belirlenmesine imkan tanıyordu. Buna göre önalım hakkı sahibi, mahkemenin belirlediği tutarı ve tapu giderlerini belirlenen süre içerisinde yatırmakla yükümlüydü.
AYM, gerekçesinde önalım hakkının mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı. Mahkeme, satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibinin menfaatlerinin birlikte ele alınması gerektiğine dikkat çekerek, tarafların serbest iradeleriyle belirlediği satış bedelinin mahkemece tespit edilen farklı bir bedelle değiştirilmesinin yeni bir satış ilişkisi doğurabileceğini belirtti.
AYM: TARAFLAR ARASINDA ADİL DENGE KURULMADI
Yüksek Mahkeme, rayiç bedelin hakim tarafından belirlenmesinin üçüncü kişi alıcı açısından haksız kazanç veya zarara yol açabileceğine, önalım hakkı sahibini de hukuki açıdan belirsiz bir konuma sürükleyebileceğine işaret etti.
Kararda, düzenlemenin hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurmadığı sonucuna varıldı. Bu gerekçeyle ilgili hükmün Anayasa'ya aykırı olduğuna ve iptaline karar verildi. İptal hükmü, Resmi Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girecek.
