Uzun bir süredir konut fiyatlarında enflasyona göre bakıldığında reel bazlı kayıplar dikkat çekerken, son dönemde özellikle kira fiyatlarında artışlar hızlanmıştı. Haziran ayına ilişkin yapılan bir araştırmada ülke genelinde yıllık bazda ortalama konut fiyatı artışı %26.8 oldu.
SATILIKTA TALEP DÜŞERKEN, KİRALIKTA ARTTI
Yapılan araştırmada haziran ayında konut talep endeksi %11.2 düşerken, kiralık talep endeksi de %8.8 yükseldi.
İSTANBUL VE İZMİR’DE FİYAT DÜŞTÜ, ANKARA’DA ARTTI
Öte yandan haziran itibarıyla ülke genelinde yıllık bazda reel fiyatlar %6.1 oranında geriledi. Haziranda bir önceki yıla göre İstanbul’da satılık konut reel fiyatları %5.2 düştü. İzmir’de reel fiyatlar %4 gerilerken, Ankara’da ise bu durum terse döndü. Ankara’da reel fiyat artışı 1.8 oldu.
3 BÜYÜKŞEHİRDE KİRALAR ARTTI!
Ülke genelinde yıllık bazda reel kira fiyatlar %1.8 oranında düştü. İstanbul’da reel kira fiyatları haziranda yıllık bazda %3.9 arttı. Ankara’da %2.4, İzmir’de ise %1 oranında artış gösterdi.
HAZİRANDA SATILIK KONUTA TALEP NEDEN DÜŞTÜ?
Peki haziranda konuta talep düşerken, kiralık dairelere talep neden arttı? 3 büyükşehirde kira fiyatları ne durumda? İlerleyen süreçte kiralık daire fiyatları daha da artar mı? Konuyla ilgili merak edilenleri yanıtlayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Dönemsel etkilerden gayrimenkul piyasaları etkileniyor. Gayrimenkul satışları açısından baktığımızda haziran ayı geçen yılın aynı ayına göre önemli bir ivme kazanmıştı.
Haziran ayında 107 bin 723 konut satılmıştı. Bu bir önceki yılın aynı ayına göre 35.8 oranında bir artıştı. Şimdi haziran ayında 107 bin satış oldu desek de mayıs ayında konut satışı 130 bin rakamlarına gelmişti. Genel anlamda haziran ayı nispeten satışların düştüğü bir aydır.
Bunun birden fazla nedeni var. Geçmiş yıllara baktığımızda da bu düşüşleri görürüz. Haziran ayı Kurban Bayramı sonrası bir dönem. Tayin ve benzeri nedenlerle kiralılara talebin arttığı bir dönem. Üniversite sınavları, orta öğretim sınavlarının olduğu bir dönem olduğu için bir konut satışlarındaki düşüşü haziranda normal buluyoruz.
KİRALIK DAİREYE TALEP NEDEN ARTTI?
Kiralık tarafta ise hareketlilik daha fazla. İstanbul’da kentsel dönüşümle ilgili bir hareketlilik var. Bununla beraber tayin ve benzeri nedenlerle insanların arayışları artıyor. Evlenme nedeniyle bugün ağustos - eylülde evlenecek bir kişinin ev arayışı daha çok haziran aylarında başlıyor. O nedenle haziranda kiralık gayrimenkulde arayışlar fazla.
‘ANKARA’DA FİYATLAR DAHA ULAŞILABİLİR SEVİYEDE’
Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi ile emlak ilan sitelerinde yayınlanan ilan fiyatlarının ortalamasından alınan endekslerde fiyat farklılıkları görüyoruz. Merkez Bankası’nın fiyat endekslerinde özellikle daha gerçek metrekare, daha çok kredi çekilen dairelerden ilerleniyor. İlan sitelerinde ise bu veriler biraz daha serbestçe yazılıyor.
Ben Merkez Bankası verilerinin daha sağlıklı olduğunu düşünüyorum. Konut fiyatlarında reel anlamda fiyat düşüşü belli seviyelerde azaldı. Ankara’da fiyatlara baktığımızda özellikle İstanbul ve İzmir’e göre metrekare ortalamaları çok daha ulaşılabilir seviyelerdeydi.
Ankara özellikle amortisman süresi açısından da konut fiyatları açısından da diğer büyükşehirlere göre çok daha avantajlı durumda. Gerek kira artışları gerek satış fiyat artışlarında Ankara pozitif yönde ayrışıyor diyebiliriz.
İŞTE İSTANBUL, İZMİR VE ANKARA’DA ORTALAMA KİRA FİYATLARI
İstanbul’da son 1 yılda artış %40’ın üzerinde. Ankara’da %38’in üzerinde, İzmir’de %36’nın üzerinde oldu. Bu durum ister istemez kira fiyatlarının enflasyonun üzerinde seyrettiğini ve enflasyondan arındırılmış reel kira fiyatlarında yükselme olduğunu gösteriyor.
Merkez Bankası ile Hazine ve Maliye Bakanlığı enflasyonu tetikleyen en önemli unsurun bu olduğunu ifade ediyor. Ortalama konut kira fiyatları ilanlar açısından baktığımızda İstanbul’da 315 TL seviyelerinde, Ankara’da 238 TL seviyelerinde, İzmir’de 272 TL seviyelerinde.
KİRA FİYATLARI DAHA DA ARTACAK MI?
Ağustos ayı içerisinde üniversite sonuçları açıklanacaktır. Ağustos sonrası öğrencilerin talepleriyle piyasada tekrar hareketlilikle karşılaşabiliriz. Özellikle geçen yıl temmuz ağustos döneminde de bir artış yaşamıştık. Ağustostan sonra tekrar bir yatay seyir bizleri bekliyor diyebiliriz. 2023 yılında ağustos itibarıyla yıl sonuna kadar fiyatlarda genel bir yatay seyir olmuştu. 2024’te de ağustostan itibaren yatay seyir gerçekleşti. Bizim tahminlerimize göre 2025’te de kiralık fiyatlarda yatay seyir gerçekleşir diye tahmin ediyoruz.”
