Konut sahiplerini ilgilendiren emlak vergileriyle ilgili yeni dönem başlıyor. Emlak rayiç bedel ve vergi artışları netleşmeye başladı. 4 yılda bir toplanan takdir komisyonu sokak ve caddelerin rayiç değerlerini belirledi.
Rayiç değerlerin belirlenmesiyle birlikte emlak vergilerinde 10-15 kata varan artışların olacağı konuşuluyor. Rayiç değerler, konut ve iş yerleri için ödenen vergileri doğrudan etkileyecek.
HÜKÜMETTEN EMLAK VERGİLERİNE DÜZENLEME SİNYALİ
Yeni dönem emlak vergilerinde fahiş artışlar olacağı tartışma yaratırken, AK Parti’den konuyla ilgili önemli bir açıklama geldi. Sürecin en ince ayrıntısına kadar takip edildiği belirtilirken, "Yasal ve idari düzenlemelerle oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçeceğiz" denildi.
AK Parti Yerel Yönetimlerden Sorumlu Genel Başkan Yardımcısı Mustafa Demir, 2026'da uygulanacak emlak vergilerinde gerçek piyasa koşullarını yansıtmayan rayiç bedel artışlarıyla vatandaşların sıkıntıya düşmesine izin vermeyeceklerini bildirdi.
AK Partili Demir, "Cumhurbaşkanımız Sayın Recep Tayyip Erdoğan'ın talimatlarıyla Yerel Yönetimler Başkanlığı olarak bu süreci en ince ayrıntısına kadar takip ediyoruz. Tüm Türkiye'de yapılan rayiç bedel tespitlerini, artış oranlarını ve bunların vatandaşımıza yansımalarını titizlikle inceliyoruz. Şunu herkes bilmelidir ki; Cumhurbaşkanımızın liderliğinde, yasal ve idari düzenlemelerle oluşabilecek mağduriyetlerin önüne geçeceğiz.” dedi.
'15-20 KATA KADAR ARTIŞ SÖZ KONUSU... EMLAK VERGİLERİNİ ÖNEMLİ ÖLÇÜDE ETKİLEYECEK’
Peki emlak vergilerinde ne kadarlık bir artış olacak? Fahiş artışa karşı düzenleme ne olacak? Rayiç değerlere itiraz edilebilir mi? Konuyla ilgili merak edilenleri cevaplayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “2025 yılında önümüzdeki 4 yılı kapsayacak emlak vergisi rayiç değerlerle ilgili bir tespit dönemi. Belediye rayiçleri belirlenirken, 4 yılda bir toplanan arsa ve arazi takdir komisyonunun belirlediği rakamlar emlak vergisine doğrudan etki ediyor.
Emlak vergisi hesaplanırken cadde ve sokaklardaki arsa rayiç bedelleri üzerinden daire ya da iş yerlerinin topraktaki hisse değerleri emlak vergisi hesabında doğrudan dikkate alınan bir unsur. Tabi bunun üzerine inşaat maliyeti, yıpranma payı ve kalorifer ile asansör gibi etkilerle nihai emlak vergisi değerine ulaşılıyor. Toplanan takdir komisyonunda öyle oranlar görüyoruz ki 15-20 kata varan arsa ve arazi rayiç değerlerinde artış söz konusu. Bu doğrudan emlak vergilerini önemli ölçüde etkileyecek.
'EMSAL KİRA BEDELİ BİLE ETKİLENİYOR’
Emlak vergilerinin bu ölçüde artacak olması vatandaş açısından oldukça önemli. Bu sadece önümüzdeki yıl ödeyecekleri emlak vergilerini etkilemeyecek değerli konut vergisi başta olmak üzere veraset ve intikal vergileri gibi değer artış kazancı gibi tapuda gösterilen rayiç değerlerin artması gibi çok sayıda kalemi etkiliyor olacak. Bir daireden aldığınız kira bedelinin beyanında bile emsal kira bedeli bu konuda etkili oluyor.
HÜKÜMETİN DÜZENLEMESİ NE OLACAK?
Hükümet daha önceki dönemlerde bu konuyla ilgili bazı kararlar almıştı. ‘İki katından fazla artış yapılamaz’ diyerek bir karar almıştı. İstanbul’daki teamüllerde bazı tavsiye kararları da belediyelere yapılmıştı. Bu noktada buradaki artışın belli sınırlarda kalması tavsiye edilmişti.
Bizim öngörümüz şudur. Belediyedeki rayiç değer hesaplamalarında Emlak Vergisi Kanunu eski bir kanun. Doğrudan belediyelerin gelirini etkileyen kanun. Komisyonlarda da belediyelerin etkileri oldukça fazla. Benim tahinime göre hükümet tarafından bir sınırlama getirilebilir. Bu Cumhurbaşkanının inisiyatifinde ve buna ilişkin de sinyaller alındığını görüyoruz.
Yapılacak düzenlemenin aslında artışların belli bir orandan daha fazla olamayacağına ilişkin olacağını değerlendiriyorum. Bunun 4-5 kat gibi bir sınırlama ile yapılabileceğini düşünüyorum. Arsa rayici diyelim ki 2 bin TL ise ‘arsa metrekare değeri 10 bin TL seviyesinde korunacak’ şeklinde bir düzenleme olabileceğine ilişkin kanaatim var. Bazı illerde bunun 7 katı geçmemesine yönelik bazı tavsiye kararları da alınmıştı. Ben 4-5 kat sınırlama olabileceğini değerlendiriyorum.
RAYİÇ DEĞERLERE İTİRAZ EDİLEBİLİYOR MU?
Burada emlak vergisine esas olan rayiç bedellere karşı açılacak davalar vergi mahkemelerine açılabiliyor. Şu anda ‘belediyeden itiraz edeyim’ gibi bir imkan söz konusu değil. Burada dikkat edilmesi gereken bazı durumlar var. Farklı ilçe ve farklı sokaklarda bulunan taşınmazlar için ayrı ayrı davalar açılması gerekiyor. Bu davayı bazen ‘site yönetimi açsın, muhtar açsın’ gibi söylemler duyuyoruz ama bunlar doğru değil. Burada davaları mükellefler açabilir.
‘DAVA AÇMAK İÇİN SON TARİH 8 EYLÜL’
Diyelim ki cadde ya da sokak için herhangi birisi iptal ya da kısmi iptal davası açtı ve kazandı o bölgedeki tüm mükellefler için bu geçerli olur. Herkesin dava açmasına gerek kalmaz. Burada kimin dava açıp açmadığının bilinmesi mümkün olmadığı için işler karışık. Yani tahakkuk işlemleri emlak vergisinde bireysel ama takdir komisyonuyla ilgili kararlar düzenleyici işlemler niteliğinde. Dava açma süresi komisyon kararından itibaren 30 gün. Burada adli tatil ve benzeri süreler nedeniyle son tarih 8 Eylül tarihidir.
İŞTE DAVA AÇARKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Davanın mutlaka bir avukat aracılığı ile açılması zorunlu değil, bireysel olarak da dava açılabilir. Bu noktada imza beyanları vb. dilekçeye eklenmesi lazım. Süreçte 2022 yılı emlak vergisi bildirim örnekleri 2026 yılı takdir kararlarına ilişkin noterde asılan ya da belediyedeki listelerin kararları, tarih numaralarını içeren sayfalar noterlerden temin edilerek dosyaya mutlaka eklenmeli.
Dava masrafları açısından harç ve giderler tahmini olarak 4 bin TL seviyelerinde. Burada avukat masrafları yok. Davanın kaybedilmesi durumunda karşı tarafın yani belediyenin avukatına yaklaşık 20 bin TL civarında ücret ödenmesi gerekebilir. Rakamlar avukatlık, hizmet tarifelerine göre değişir. Bu aşamada dava açılacağı zaman gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması oldukça önemli. Buna dikkat edilmeli.”
